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    物業服務行業掀收并購熱潮 中小物企是否有機會“彎道超車”?

    2021-11-19 08:30:30    出處:重慶商報-上游新聞

    日,融創服務與融創中國訂立收購協議,以18億元人民收購融樂時代(海南)商業管理有限公司100%股權,將商業管理服務業務納入戰略方向之一,并與物管業務協同發展;本月初,融創服務才剛以6.93億元收購第一服務3.22億股股份。

    這僅是最物業服務領域并購的一起案例。

    據中指研究院不完全統計,截至目前,今年物管服務行業共發生并購交易64宗,涉及并購方34家物業企業,交易總金額超過330億元,相比2020年全年交易總額增幅超過200%。

    物業服務行業掀收并購熱潮

    今年來,從年初合景悠活上演“蛇吞象”收購雪松智聯,到2月份碧桂園服務以54.32億元收購藍光嘉寶,到年底的一系列并購,物業行業的并購潮熱度不減。據悉,在目前60多宗并購中,有超過40起都是在下半年完成的。

    期的并購來看,除了融創服務的一系列舉措外,碧桂園服務、綠城服務、方圓生活服務、旭輝永升等多家物管企業均相繼實施收并購。

    克而瑞研究中心分析表示,今年物管企業的收并購,主要呈現三方面特征。

    一方面是具備一定規模的物管企業收并購動作更為頻繁,且力度更大,例如融創服務、碧桂園服務等。這使得物管行業在集中度提升的同時,分化加速,馬太效應凸顯。

    二是期收購事件中,被收購方不乏一些自然人,或較小規模的合伙企業,例如海倫堡物業收購的鑫和物業、方圓生活服務收購的廣東益康物業等,其出售方的持有者均為自然人或合伙企業。這意味著,物管行業的部分中小規模企業正在被加速出清,行業加速整合提升,更趨專業化。

    三是收購標的圍繞物業管理展開的同時,向相關多元業務延伸,以通過收并購突破技術壁壘,或涉足更多物業延伸領域,拓展并完善業務結構。例如,融創服務、旭輝永升、康橋悅生活等均通過收購涉足商管服務;碧桂園服務通過收購鄰里樂擴展科技賦能的社區增值服務;海倫堡物業通過收購鑫和物業涉足保潔服務、家政服務、園林綠化等。

    從上市潮到收購潮背后邏輯何在

    幾年,隨著大量商品房交付,地產行業逐漸步入存量時代,物管服務已經發展成為一個巨量市場。2020年,物管行業曾迎來上市潮。如今,行業又掀起收并購潮,背后邏輯何在?

    對此,克而瑞研究中心分析認為,政策利好下迎來收并購窗口期,資本涌入支撐收并購持續。

    當前,房企投資和擴張承壓,地產開發業務規模增速放緩,在此背景下,房企將觸角更多延伸至多元化業務,以為業績提供補充支撐。年來物管行業陸續得到多個國家政策支持,物管賽道被利好,成為房企布局第二增長曲線的重要選擇之一。相較于房地產行業融資收緊的大環境,當前物管企業上市籌集資金還相對輕松,資本的密集涌入助力行業加速整合、分化。同時,在資本開始篩選優質標的的背景下,出于提升市占率、彎道超車、提升競爭力等目的,物管企業兼并、收購現象加速涌現。因為物管企業通過收并購有利于驅動其規模擴張,提高市占率,繼而以規模效益降低服務成本。隨著上市門檻的提高,更看重盈利能力,計劃上市的物管企業通過收并購有利于進一步擴大優勢,提升定位,獲得更高估值。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受記者采訪則表示,物管行業的收并購有所變化,過去是“大魚吃小魚”的模式,其實是一個很清晰的競爭模式,即大企業憑借實力吞并小企業,而期出現的一些例子,卻發生在一些大企業身上。類似差異和房企的資金狀況或債務壓力等有關。不過反過來也還是說明物業行業的一個比較尷尬的地方,似乎很多企業若是轉讓項目,首先是轉讓物業板塊的,這也說明物業板塊其實地位還不是很高。

    “從物業管理行業的發展角度看,空間勢必在擴大,并且后續還會繼續擴大。但是如何尋找到盈利機會點,卻是需要花費較多的研究時間的。目前行業似乎也沒找到一個非常明確的產生充?,F金流和回報的機會。類似出售的現象,說明物業板塊似乎成為部分房企回籠資金的一個臺。”嚴躍進說。

    中小物企是否有機會“彎道超車”

    在“大魚吃小魚”的過程中,中小物企還有出路嗎?行業又將如何演變?

    克而瑞研究中心表示,當前,物管企業收并購逐步進入白熱化階段,行業洗牌下頭部集中度提升,馬太效應凸顯。對于上市規模物管企業而言,資本加持與收并購將成為其“兩翼”,推動其擴大領跑優勢;但與此同時,盡管物業管理為輕資產賽道,仍需警惕收并購過程中政府監管、估值定價、投后管理等方面的風險。對于中小規模物管企業而言,提升自身專業領域強項、提高運營效率、以服務贏得口碑是關鍵;在收并購市場上,更需要注重戰略匹配程度,或有機會抓住窗口期“彎道超車”,例如合景悠活、和泓服務等;當然,在各方面發展受限情況下,做好自身業務,加入與自身戰略相匹配的更具規模、更優質臺,不失為一種出路。

    嚴躍進則認為,從公建物業設施的規模以及社會服務發展等角度看,此類物業服務的市場空間很大。把類似業務做到位,也能夠更好地在全國相關物業市場上進行布局。例如在教育、醫療、體育設施、文旅項目等方面確實有較好的發展趨勢。

    同時,物業領域在智能化、數字化等融合方面,也亟需發力。后續物業服務行業勢必要把這個市場的金子給挖掘到,尤其是數字化等方面的機會導入。(記者 孫瓊英)

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