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    售后包租疊加信用貸購房 買房人身后風險值將被拉滿

    2021-11-19 09:10:06    出處:北京商報

    被監管層明令禁止的“售后包租”模式,又隱現于北京商辦市場。日,北京商報記者走訪調查發現,位于通州區馬駒橋板塊的商業辦公項目——珠江四季悅城做起了“售后包租”的買賣。而且,嚴禁進入樓市的信貸資金,也被項目方“支招”應用于買房。專家直言,售后包租疊加信用貸購房,一系列違規操作之下,買房人身后風險值將被拉滿。

    包租五年、月租金一萬

    據北京市住建委網站信息,于2013年10月獲批預售的珠江四季悅城項目,官方備案名為“珠江四季中心”,該項目地上在售部分的土地用途和使用年限為“辦公:50年;商業:40年”,項目所屬開發商為北京珠江投資開發有限公司。

    因開盤較早,又趕上過2017年前商辦房銷售的“黃金期”,珠江四季悅城這個當年的商辦類銷冠樓盤,目前所剩房源已不多。在案場銷售人員的推介中,在售房源的居住及投資被多次提及,“包租房源”也成了項目方吸引投資客的一大手段。

    “想要自住我們有65方米、90方米兩個面積段、三種戶型;想買來投資,只能選90方米戶型,其中一部分房源售后可以包租,和我們開發商旗下物業簽包租協議。” 珠江四季悅城銷售人員這樣介紹。

    該銷售人員表示,為了規避限購、盡快清盤,開發商會協助有購買意愿的個人注冊公司以獲得商辦房購房資質;同時,針對部分包租房源向買房人承諾,全款購房、簽訂包租協議后,開發商旗下物業公司會對房源進行管理,期間買房人每月可獲得1萬元租金,開發商物業按季度支付租金,包租五年期滿后,房源再交歸買房人。

    上述銷售人員還透露,盡管此前“3·26”商辦新政使商辦市場降溫,但對于一部分還未獲得在京購房資質,或是有“房票”但預算不足的剛需、投資客來說,珠江四季悅城這樣總價低、部分戶型有燃氣的商辦類項目,仍然有“市場”。

    所謂“3·26”商辦新政,指的是北京市于2017年3月26日發布的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,其中對個人購買商辦類項目的限制措施,在全國范圍內開啟了對“商住房”這類“偽住宅”限購的先河。其中明確提及,開發商在建(含在售)商辦類項目,銷售對象只能是合法登記的企事業單位、社會組織,不能為個人;同時,禁止違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。

    “我們客戶里有不少投資客??蛻襞c我們物業簽署包租協議后,每個月給您1萬元租金,3個月一打款,一年的收益就是12萬元。” 珠江四季悅城銷售人員不斷強調包租房源的“收益很高”。

    北京金訴律師事務所主任王玉臣律師向北京商報記者表示,售后包租,是指地產商在銷售商品房時與買受人約定,在出售后的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租,以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

    記者了解到,珠江四季悅城目前在售的房源中,僅有15套90方米的房源符合“售后包租”條件,這些房源總價在220萬元左右。就項目推出包租房源的原因,上述案場銷售人員透露,“開發商物業正在準備上市,需要大量現金流”。據悉,珠江四季悅城的物業公司是康景物業。簡單估算,如15套包租房源順利銷售,該物業公司預計將回籠資金至少3300萬元。

    房貸被禁,信用貸來湊

    “3·26”商辦新政中明確提及:“商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。”這也就意味著,想買珠江四季悅城的房只能全款支付,買房人的購房資金至少也要220萬元左右。

    不過對預算不足、全款有壓力的客戶,珠江四季悅城也有“應對之策”:房款支持分期,支付周期最長可延至半年;超出個人資金預算的房款部分,推薦個人申請信用貸。項目案場銷售人員稱,信用良好的買房人只需要打出個人征信及工資流水,剩余流程可由與項目合作的代辦人協助完成。

    “我們這類商辦質房子不能做購房貸款,但可以用信用貸。個人征信沒問題,信用好、月薪高的客戶能順利貸款。”案場銷售人員表示,如買房人有貸款買房需求,可為其推薦靠譜代辦人,全程協助買房人進行信用貸申請,直至貸款申請通過。購房者只須按貸款金額的兩個點,向代辦人支付手續費。

    對于買房資金缺口較大的客戶,上述銷售人員甚至承諾,代辦人可以同時操作多家銀行的信用貸申請順利通過,買房人可以根據貸款金額及具體年限,選擇不同的“套餐”。“信用貸的話,一家銀行最高只能貸30萬元,可多家銀行同時操作。信用貸的貸款年限是三至五年,每個套餐的利率是不同的,咱們可以選擇一個利率比較低的。”

    記者從一位銀行業分析人士處了解到,信用貸款申請者需要具備有穩定收入和工作、有良好信用記錄等條件。同時,貸款用途主要用于非購房、購車、購買股票等方面消費。由于信用貸不用抵押擔保品,機構對申請人信用狀況審查會比較嚴格,尤其是征信記錄、存量債務情況與償債能力。同時,年來,監管部門嚴查資金違規流入樓市,金融機構對貸后資金管理也趨嚴。

    為打消買房人對于“信用貸買房能否通過貸款申請”的顧慮,銷售人員會向看房人強調,推薦的代辦人是與銀行有合作的,“保證能過”。并從信用貸利率及包租收益率角度,給買房人算了一筆賬:“信用貸和普通按揭貸款的利率差不多,每個月的還款額和項目包租租金基本可以相抵。”

    對于“不同銀行能否查詢到個人同時申請了多家銀行的信用貸”,銷售人員則表示,“代辦人都能解決,無需擔心”。

    強制回收風險已開啟

    在業內人士看來,不管是售后包租,還是承諾“靠譜包過”的信用貸買房,都是表面“劃算”、背后風險不小的違規操作。

    王玉臣向北京商報記者表示,售后包租是明令禁止的違法行為,違反了《商品房銷售管理辦法》等相關規定。“國家之所以禁止售后包租,正是因為該操作風險很高,市場的培育、項目的運營是受一系列因素影響的,很多開發商不具備這個能力。購房人押寶開發商身上,有時反而損失慘重。”

    王玉臣進一步指出,售后包租的樓盤,一旦運營不善,購房人損失的不僅是后期收益,還會造成房價貶損。那時開發商會撇得一干二凈,運營公司可能沒資金能力,打贏官司也難以執行。有的運營公司還會申請破產,購房人后期利益無法保障。

    就個人申請信用貸買房的可操作,金融評論員卜振興分析指出,一般不能通過,商業銀行會在審核額度前,申請查詢個人資信狀況,但現實中也不排除會有相關違規操作。“個人申請信用貸用于買房,背后風險主要是過度信貸產生的過高風險。”

    對于開發商為購房者支招“信用貸買房”這一行為,北京市京師律師事務所劉松濤、張偲然兩位律師均表示此舉違規。按現行銀行貸款政策和樓市政策,信用貸款、消費貸、經營貸等均嚴禁流入樓市。一旦被查出,購房人信用會嚴重受損,并會被要求提前返還貸款。開發商和銀行,也可能面臨被處罰風險。

    實際上,信貸資金違規用于買房,銀行對相關購房者的處罰已升級。目前已有多家銀行開啟了“強制回收”這一操作。例如,貸款客戶提供不了合同發票,或明顯能看出與合同用途不一致,銀行就會要求收回貸款,多筆貸款操作也要追查貸款資金流向。此外,若違反相關合同約定,除收回貸款外,銀行可能會將個人征信調整為關注,關注類貸款屬不良類貸款。

    “目前,銀行已嚴格按照監管要求實施貸前調查,重點關注客戶獲得經營貸款借款人資格的時間,審慎發放貸款。違反合同約定要做‘退卷’處理,還會進一步對資料做審核審批,后續再進行交叉驗證。”多位銀行人士表示。(記者 盧揚 榮蕾)

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